Mi Banquero

Parece que cada vez es más habitual tener un master en economía para ir a contratar una hipoteca en alguna entidad bancaria. Digo esto por la última que se les ha ocurrido a una caixa, la hipoteca con collar.

El collar es un instrumento financiero que sirve para cubrirse de subidas o bajadas bruscas de tipo de interés, es decir, sirve para limitar una fluctuación entre la parte alta “cap” y la parte baja “floor“. Esto se puede aplicar a muchas operaciones financieras y para llamarlo llanamente sería como un seguro.

Hasta aquí todo correcto, incluso me atrevo a afirmar que es un buen instrumento para gente que quiere limitar riesgos, etc.. la pregunta es la siguiente: Por que hay entidades que están obligando a sus clientes a contratar collar cuando se formaliza la hipoteca, no hablamos de algún tipo de clientes sino de todos los que quieran una hipoteca.

El tipo de collar que se plantea es el siguiente, un cap del 9,5 % y un floor del 4,5 % (alucinante). Intento imaginar como se puede explicar a una persona sin conocimientos financieros tal operación, las ventajas que el cliente obtiene y los costes de realizar dicha operación.

El segundo pensamiento que me viene a la cabeza es porque La Caixa (se me escapó, pero ya lo he dicho) obliga a contratar un collar a quien solicite una hipoteca, es para proteger los intereses del cliente o más bien los suyos detectando que hay una fuerte bajada del tipo de interés?

Lo siento pero creo que es inaudito tal medida, muchas familias afectadas o no por la crisis están esperando una bajada de tipos de interés para tener un soplo de aire  y con esta operación la hipoteca no bajará del 4,5 % (recordemos que las estimaciones del BBVA sobre el precio del euribor a finales del 2009 están un poco por encima del 2 %) y encima tendrán que desembolsar el coste de realizar el collar. Si estas son parte de las medidas para combatir la crisis que discutieron con Zapatero vamos listos.

CONCLUSIÓN: Intento no posicionarme frente a los productos bancarios de las diferentes entidades financieras ya que creo cada uno vende lo que puede y realmente es el cliente el que tiene que elegir pero en este caso no puedo hacer otra cosa que recomendaros no firmar hipotecas con La Caixa hasta que no cambien su política. Ya sé que hay muchas entidades con esta opción en las hipotecas pero no deja de ser esto, una opción y no una imposición. Se les tendría que caer la cara de vergüenza.

Estoy leyendo con lagrimas en los ojos la última noticia del gobierno para ayudar a los pobres hipotecados, reducir la cuota del préstamo hipotecario durante dos años (y en 500 € !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!), mañana todos al banco…..

Yo quiero pediros disculpas porque me parece que ya hace algunos menos meses que no sé ni por donde navego, hace un tiempo se anunció el fabuloso plan de alargar la hipoteca 10 años sin costes notariales, el único problema es que la gente no es idiota y viendo que la cuota les bajaba 40 € y pagaban barbaridades por alargarlo (en el enlace anterior de Invertia podéis ver cifras con más detalle). Conclusión, no hice ninguna.

Ahora lo que se propone es reducir la cuota del préstamo durante dos años en 500 € y refinanciarlo, y con la garantía del ICO. Hasta ahora no había ningún gran plan ni ninguna garantía del ICO y lo hacíamos igualmente (es meterle una carencia de dos años al préstamos hipotecario), garantía no la necesitábamos porque la garantía era que o lo hacíamos o ejecutábamos el préstamo y por el momento los bancos no están por estos menesteres), es lo que se llama “operación forzosa” y al banco también le va bien ya que el coste por un préstamo hipotecario medio era de unos 15.000 €

Con todo lo dicho se me quedan un montón de preguntas en el tintero:

- Quién es el subvencionado? Los hipotecados o el banco que va a refinanciar deuda por un tubo y ha cobrar suculentos intereses por el mismo? Las ayudas de liquidez del gobierno servirán para dar nuevos créditos y incentivar el consumo o para refinanciar la deuda que tienes los bancos y que les quema las manos.

- Aprovechando la publicidad gratuita del gobierno cuanta gente sin que no sea parado o autónomo vendrá a refinanciar las deudas y se le meterá una carencia en el préstamo?

- Parte de las ayudas servirán para pagar dividendos y el plus de algunos presidentes como en Estados Unidos?

- Es Botín el presidente del gobierno?

Señores, pónganse las pilas. Hay más de un millón de pisos por colocar, mañana se conocen los datos del paro (y creo que no serán nada bueno) y sin medidas reales anticrisis la huelga general está cerca.

[El blog es apolítico pero es alucinante las tonterías que se oyen]

De vez en cuando voy mirando en la web los términos que ponéis en los buscadores para encontrar a Mi Banquero y de esta manera voy conociendo lo que os interesa, pues bien, dejando de lado el tema de Mario Conde que ya en su día se trató me estoy encontrando muchas búsquedas relacionadas con la dación en pago, intentaré de no tratar la forma legal de la dación en pago que para eso ya tenemos a Echevarri y lo analizaremos sobre cuando el banco lo va a aceptar.

Algo de eso ya se habló en el artículo Sin Dios ni patria (por cierto recuerdo que lo tengo que continuar) pero creo que merece un tratamiento más extenso, vamos allá:

La dación en pago es la adjudicación del bien hipotecado ante la imposibilidad de cumplir una obligación, en nuestro caso el pago de la hipoteca, dejando libre de obligaciones al deudor.

Lo que en un principio se resume tan fácil en realidad no lo es. La otra opción es ir judicialmente (meses y hasta años después), subastar el piso y si no hay bastante seguir con las nóminas presentes y futuras de los titulares de la operación o otras propiedades, en el caso de los avales se iría en contra del patrimonio de los avalistas (responden con el total) de su patrimonio y asunto concluido.

Vamos por partes, el banco quiere lo de siempre, que se pague el préstamo y en forma de dinero ya que quien tiene una propiedad tiene un muerto y más en los tiempos que corren y aparte renuncian al cobro posterior cuando la situación del deudor se regularice (cuando sea).

La gente viendo el marrón que tienen busca la dación de pago para intentar salir de la situación, vamos a estudiar cuando el banco realmente se acogerá  a la dación en pago:

Mi madre siempre me decía que lo que no puede ser es imposible, y hay muchos préstamos que nunca nadir los devolverá, uno de los casos más típicos es el del inmigrante que trabaja en la construcción, se ha quedado sin trabajo y no puede pagar la hipoteca (importante, consultamos su riesgo y vemos que solo tiene de deudas nuestra hipoteca), ejecutar es absurdo porque vamos a encarecer la operación (imaginad que sabemos que regresa a su pais), gastos de demora, abogados, tiempo de ejecución, etc… al banco no le sale a cuenta sabiendo que será un préstamo incobrable, en este caso es aconsejable la dación en pago.

Si es fijáis hay un detalle muy importante, miramos el riesgo que tiene el deudor, la razón es simple:

“La dación en pago puede ser impugnada hasta dos años después por los demás creditores de nuestro cliente que no han podido cobrar ya que nuestro cliente ha hecho la  cesión del bien hipotecado”

Que lástima que no vivamos en EUA. El banco puede tener una pillada de las guapas y este es realmente el problema de las daciones en pago,k intentando ahorrar al final la fiesta te puede salir cara.

Resumiendo, cuando no haré la dación en pago.

Cuando vea que te puedo pillar la nómina o la pensión, o sé que dentro de poco vas a seguir currando (el embargo es hasta que cubras la deuda más gastos más intereses).

Cuando hay otros titulares o avalistas que sé que tienen alguna propiedad o algo para cogerme.

Cuando tienes otros riesgos en el banco (préstamos personales, pólizas, tarjetas). Primero te lo reconvertiré todo a  hipotecario y luego te ejecutaré).

Cuando la deuda es más alta que el valor de mercado del bien.

Cuando sé que trabajas con más bancos, cuando tienes cargas que van detrás de mi hipoteca, cuando la CIRBE la tienes a tope, cuando tienes RAIS, ASNEFS o incidéncias de algun tipo.

En definitiva, es una solución que muy poca gente se va a acoger porque la mayoría, pasando por una mala racha, algún día volverá a levantar cabeza, y para el banco es un riesgo muy bestia.

Sé que es un post un poco cabrón, pero viendo la que está cayendo quiero explicar las cosas a las claras y sé que es un tema que interesa a muchos de los que nos leen.

En muchas búsquedas y en consultas que me hacen la gente pregunta cuando vana tener los bancos pisos baratos de embargos, la respuesta es complicada…

Como todos sabéis la situación a cambiado, los pisos han bajado y van a bajar más y nadie con dos dedos de frente compra un piso, rente a esto hay un exceso de oferta y los bancos lo saben por tanto no quieren pisos.

Hay otro problema añadido a quedarte un piso hipotecado por un valor superior al mercado, es el tiempo y los gastos en abogados hasta que finalmente se puede subastar el piso, y lo peor de todo, sube la morosidad del banco y contamina, el banco prefiere que la gente siga pagando aunque sea menos, por eso se realizan las bombas de relojería.

Lo primero que hará un banco con gente que lo está pasando mal con la hipoteca será intentar de colocarlo a algún cliente (algo complicado ya que mucha gente todavía no ha asumido que su propiedad ha bajado, esto pasa a ser imposible si la hipoteca tiene menos de dos años ya que como mínimo se tendrá que vender al precio de la hipoteca.

La solución a todo esto es muy fácil y se llama embargos = 0 Lo primero que se tiene que hacer es rehipotecar la propiedad ampliando lo suficiente como para cubrir préstamos personales, pólizas, tarjetas, etc.. (si se les ocurre vender el piso nos quedamos colgados con garantías personales y a cobrar al río). Una opción que se está utilizando bastante es utilizar la ayuda del gobierno (alargar préstamos hipotecarios existentes en 10 años sin gastos notariales) y después hacer una segunda hipoteca para refinanciar el resto, si la cuota es alta no dudar en poner carencias hasta cinco años para intentar que la cuota mensual sea más pequeña. Esta gente no va ha volver nunca más a tener una tarjeta, un préstamo personal o un descubierto en cuenta, si quieren algo tendrá que ser en la competencia, aunque nosotros nos quedaremos con la garantía hipotecaria.

Los costes de estas operaciones son alarmantes ya que estamos hablando de alargar préstamos hipotecarios hasta 50 años y todo para reducir 100 o 200 € la factura mensual (suficiente para que algunas familias respiren hasta la próxima subida del euribor).

Todo lo que explico aquí no son soluciones, se llama alargar un problema y hacerlo un poco mayor, pero bueno, alguien sabe si dentro de 2 años cobrarán más, les tocara la lotería o volverá su inmueble a costar lo que valía en el año 2007?

A pesar de todo esto la morosidad aumentará, recuerdo las palabras de un constructor explicando que un obrero rumano le advirtió que si lo despedía que le avisara con dos meses de antelación, ya que en Rumania había trabajo pero necesitaba algo de tiempo para organizarse y poder marchar, dejando la hipoteca del banco colgada.

En España siempre vamos un paso atrás, la verdadera subprime llega ahora a España, hay un 20 % de operaciones hipotecarias en premora y todas las direcciones generales de todos los bancos ya han dado instrucciones precisas para que no caigan a mora, financiando lo infinanciable o como se dice en ingles “Eat de brownie”

Una última cosa, para los cazadores de gangas que esperen, no habrá oportunidades en la segunda mano si ya están hipotecadas pero si en la obra nueva, un edificio tarda de media 1 año y medio en terminarse y si mal no recuerdo la crisis llegó aquí en julio o agosto por lo que a principios de año el panorama será aterrador.

Mucha gente pregunta cuando va ha hacer una imposición a plazo fijo si el interés es bruto o es limpio (me recuerda a cuando venían los jubilados el dia 25 y te decían, “ponme la pensión“, que significaba que les actualizaras la libreta).

Para mirar el rendimiento de un plazo fijo hay dos tipos de interés, el interés nominal (lo que vamos a cobrar) y la TAE (Tasa anual equivalente). Los banqueros siempre hablan de TAE (porque siempre es mayor) y sirve para comparar operaciones financieras (ya que equipara dos operaciones en tiempo, un año), no es lo mismo cobrar a vencimiento que mensualmente.

Os pongo la fórmula de la TAE (siempre le da más caché al blog) pero lo que tenéis que recordar es el significado:

i: interés nominal

n: cuantas veces al año vamos a cobrar

Hablando de intereses he recordado la figura del redondeo en hipotecas a interés variable.

Hace años había la costumbre de redondear los tipos de nuestra hipoteca (recuerdo que al cliente se le decía que era una tontería, se hacía para cuadrar los números y no ir tanto a la peseta (lo máximo que se podía redondear era un cuarto de punto). Esto reportó beneficios pingües a los bancos hasta que en el año 2002 tras una denuncia de la Asociación de usuarios de banca se declaró abusivo y ilegal (ver explicación)

Hasta aquí todo correcto, todos los bancos y cajas modificaron el redondeo al alza pero lo mantuvieron para las hipotecas concedidas hasta el año 2002 si el cliente no decía nada al respeto. Pues bien, 6 años después no os podéis llegar a imaginar la de hipotecas que todavía tienen el redondeo. El banco está obligado ha hacer el cambio si el cliente lo solicita, o sea que espabilad!

Pensando en el interés también he recordado muchas de las condiciones sobre interés que se firman en una hipoteca, muchas de ellas son ilegales ya que el Banco de España las tiene limitadas, el banco pone tipos superiores por si nunca cambia la legislación ellos se podrán acoger a la nueva legislación.

Bueno, es un tema denso pero se tiene que conocer. No hablo de redondeos en lineas de descuento y pólizas porque todavía es legal.

El otro día tuve la oportunidad de ir de visita a ver lo que es la subprime real, no lo que ponen los periódicos sino la realidad. Estuve en un piso que su propietario me entrego las llaves porque no podía pagar la hipoteca, sus palabras exactas fueron “todo arreglado”, un extraño concepto que aparece en los inmigrantes (de arreglado nada de nada..)

Me estuvo explicando como lo pufaron: piso de más de 30 años, un cuarto piso sin ascensor, 3 habitaciones (una sin pared y que comunica directamente con el pasillo), el piso se tasó en 180.000 € hace un año y medio, préstamo hipotecario al 80 % más visa de 6000 € para acabar de cubrir los gastos (el chaval pagaba una cuota cercana a los 1000 € con una nomina de 1300 €), el chaval no pagó la primera cuota porque se pensaba que la hipoteca se la domiciliarían donde había tenido siempre la cuenta.

Bueno, continuo con la visita: el piso ya os podéis imaginar como estaba, las palomas volaban por el comedor, no necesite la llave para entrar, empujando con el dedo abrí la puerta, valor real hoy: 42.000 €

Hasta aquí un caso puntual, una pincelada de realidad que me dejo indignado y preocupado. Cuantas operaciones como esta se han realizado?

Vamos a analizarlo en profundidad:

El piso saldrá en subasta y no se colocará, y el banco tendrá que comérselo con patatas durante más de 15 años, se podría alquilar pero las reforma que se tienen que realizar dudo que salga a cuenta el desembolso económico.

Nuestro inmigrante seguirá viviendo en su piso de alquiler, quizás durante los primeros meses y desconociendo como funciona el sistema bancario se le embargará la nómina, para luego pasar a cobrar en negro o marcharse a otro país.

Los que realmente han ganado dinero con la operación, casa de fincas, tasador y banquero que aprobó dicha operación seguirán viviendo igual y con más dinero. Por supuesto que la operación se revisará pero no servirá de nada, el tasador tendrá valores comparativos que justifiquen el precio y podrá alegar deterioro en el tiempo desde que hizo la tasación, el banquero tendrá los justificantes de ingresos (ya sean ficticios o reales) y tampoco le preocupará, si ha realizado operaciones (y eso quiere decir incrementar volumen de activo de la oficina) habrá untado de todas las operaciones que haya podido, y tendrá un buen cojín para seguir viviendo.

El banco es el gran perjudicado, haciendo oídos sordos sobre corrupción en tiempos de bonanza económica y ser permisivo a cambio de incrementos de beneficios increíbles ahora se van a comer el pastel, no hablamos de una operación sino de muchas y es espectacular como la actitud de unos cuantos puede hacer tambalear el futuro de muchas entidades bancarias.

Y después de la tormenta que?

Los bancos están llenos de operaciones hipotecarias en mora que no se ejecutan para no incrementar la tasa de morosidad, porque la garantía no cubre la deuda pendiente y porque se intenta alargar para que paguen un poquito más. Si nos fijamos en el negocio promotor la cifra es alarmante, refinanciando todos los préstamos hipotecarios promotor sin incrementar la deuda y cortándoles el grifo de nuevos préstamos, estamos hablando que el 80 % de las renovaciones de pólizas se formalizan con garantía hipotecaria y se renuevan porque no hay más “cojones“, muchos constructores amenazan con que se les refinancie o “aquí tienes las llaves de la promoción y la terminas tu“

Hace unos meses el director de un centro hipotecario me dijo “Tu estás tonto, crees que la gente va a dejar de comprar pisos? La actividad bajará, pero el negocio promotor no puede parar“, al final mis predicciones no fueron muy descabelladas.

Mi próxima predicción: La fusión de cajas está al caer (caixa laietana y caixa tarragona son mis primeras elegidas pero vendrán muchas más), calculo que este año o el próximo como mucho me voy a quedar sin trabajo, si tenéis ofertas ya sabéis…. (perfil: charlatán vendedor de humo, pero nada de construcción)

Hago una actualización en el blog de nuevas referencias de tipos de interés:

- Openbank: Ha actualizado el tipo para dinero nuevo a 1 año al 5,25 %

- La Caixa: Ha sacado un nuevo depósito a 2 años (lo venden como si fuera la bomba) que ofrece un 5 % el primer año y un 5,25 % el segundo. El argumento de venta es la bajada de tipos de interés y lo ofrecerán durante 15 días.

Julian nos comenta que en Andalucia los plazos fijos de La Caixa a 1 año están al 5,50 % nominal al igual que Kutxa. Un saludo y gracias.

- ING ha modificado su hipoteca naranja:

Primera hipoteca: EUR + 0,45 (Recordemos que estaba a EUR + 0,33!!!!!!)

Subrogación de otras entidades: EUR +0,39

(Paso a actualizar la hoja con las hipotecas low cost)

BBVA obtuvo en el 2007 un beneficio del 29,4 % (comentado aquí) y que se puede decir que son unos resultados extraordinarios. Este año la cosa cambia y hasta ellos lo saben, los números ya saben que no van a salir pero quieren incrementar un 15 % resultados, y la única forma de hacerlo con menores ingresos es con la reducción de costes.

Para conseguirlo ya anunciamos que en su plan estratégico de innovación y transformación para el 2008-2010 se reducirían 400 oficinas y se destruirían 5000 puestos de trabajo. La verdad es que no han tardado mucho en ponerse manos a la obra, todos los centros hipotecarios y de tramitación se han unificado en uno solo localizado en Málaga (los sindicatos ya han puesto el grito en el cielo).

El banco también ha reorganizado sus zonas, creando lo que se llama mini-zonas y reduciendo el número de jefes de zonas (muchos los han pasado a una oficina de la que cuelgan 5 o 6 oficinas más, esto se transmite en cobrar menos y tener que hacer la producción de tu oficina y controlar a tu mini zona).

Otro tema aún por descubrir y que de momento solo son rumores es el tema de las bajas incentivadas y prejubilaciones (de momento no hay información al respeto).

Conclusión: Esta claro que los tiros van por reducir los gastos de personal (4.335 millones en el año 2007) y externalizar más los servicios. Con la disminución del volumen los directores e oficina cobrarán menos (no olvidemos que dentro del salario a un director el variable es una parte muy importante), reducción de jefes de zonas, destrucción de empleos y externalización de servicios se recortará mucha los gastos de peronal.

Cuando la gente habla de crisis todo el mundo piensa en los constructores, apis, inmobiliarias, promotores pero nadie habla de los tasadores de fincas.

Los tasadores de fincas yo los llamo los estresados porque todo el mundo les metía caña: los bancos para que fuesen rápido y tasaran alto para que las operaciones entraran, los propietarios, los apis, etc… Total que tasaban inmuebles en 1 o 2 días, presionados por todos, y total para quedarse con un margen más bien reducido ya que las agencias de tasación eran las que realmente ganaban dinero.

Cada oficina tenía sus tasadores de confianza, y cuando en el banco solicitabas la tasación ponías el importe “recomendado” por el que se tenía que tasar. Mucha gente no le daba importancia a este echo, pero pensad que la tasaciones se realizan por valor comparativo de inmuebles de la zona, por lo que se subía el importe de todas las tasaciones futuras ya que venían referenciadas a las anteriores tasaciones.

Los promotores espabilados vieron pronto el nuevo filón de oro, hacer tasaciones en lugares remotos sin datos históricos válidos, en ese caso el tasador pedía como referencia el precio que el promotor había pagado por el solar, a lo que el promotor le subía el valor x10 o más, y con el importe de la hipoteca pagaba el solar, construía y compraba todos los solares de los alrededores que irían referenciados al precio del primer solar, todo sin haber metido un duro de su bolsillo.

La ayuda de los agentes tasadores ha sido un factor clave en el incremento de la burbuja inmobiliaria, si no se tasaba al precio que el banco quería se cambiaba de tasador y los promotores y propietarios no tenían reparos en dar incentivos para que el valor del inmueble fuese más alto.

Ya hace meses que la situación ha cambiado, el parón es generalizado y ya no entran operaciones en los bancos, por lo que el número de tasadores se reducirá bastante (de los desamparados de la construcción no es un gremio preocupante debido a su alta formación, por lo que se calcula que se recolocaran, no así la mano de obra sin cualificación).

Un último tema que me queda por tratar es el de la responsabilidad del tasador, ya estuve viendo el caso de un cliente (al fin y al cabo el que acaba pagando la tasación) que podía denunciar al tasador por una sobrevaloración (esto es preocupante viendo los futuros embargos que se acercan), y otra la responsabilidad frente a la entidad bancaria que ha hipotecado inmuebles en función de este valor de tasación, y que exigirá ese valor en el momento del embargo.

Conclusión final: Se van a repartir bofetadas por todas partes.

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En estos días de agrupación de deudas y refinanciación conviene tener unos conceptos claros ya que estoy viendo que es fácil tomarle el pelo a la gente.

Primer punto importante, financiar un coche  con una ampliación de hipoteca es caro, a menos que tengas una jugado pufo en mente (recuerdo el caso de un périto judicial que fué a valorar un piso para embargar, 166.000 € de valoración, cuando fué al juzgado le dijeron que se había equivocado de piso, ya que la deuda era de 315.000 €, despues de darles vueltas llegó a la conclusión final, 166.000 + Porsche Cayenne + BMW descapotable para la señora + untada para el tasador + untada para el director del banco, los números salían clavados), no me enrollo más, financiar el coche es caro porque aún siendo un interés más barato que el tipo de un crédito personal, el hipotecario lo tendrás que pagar durante más de 40 años.

También se tendría que tener en cuenta los gastos notariales y los impuestos, así como la revisión al alza del interés que el banco te aplica a toda la hipoteca. El tema de los impuestos parece que hay bastantes lagunas al respeto, en Catalunya se pagan los AJD, un concepto claro pero que el registrador de cada provincia puede interpretar como quiera. En mi caso el registrador aplica AJD en el importe total de la hipoteca, por lo que se paga dos veces por los AJD de la primera hipoteca. (cosa totalmente injusta y que se soluciona haciendo dos hipotecas, la antigua y la nueva con el capital ampliado).

Otro factor importante sobre la conveniencia de hacer 2 hipotecas en lugar de ampliar una existente és en la declaración de hacienda, a la gente no le expliques que solo se puede desgravar el importe correspondiente a la compra de la vivienda, ellos saben que la hipoteca desgrava y las cuotas totales son las que se ponen en la declaración (a parte poca gente sabe calcular el importe de cuota inicial y cuota ampliada). A los del banco el tema que estoy comentado se la trae bien floja, han sido años que se ha ido a tope y el cliente no sabe nada de lo que se le imputa, paga y punto. El tema de las paralelas se lavan las manos ya que es culpa del cliente no declarar el importe legal.

Se que es un tema un poco denso el que os he metido hoy pero hay la tira de gente con este problema, y es debido a no mecanizar bien las operaciones en el banco