Dación en pago o porque me hablas de amor cuando quieres decir sexo.
De vez en cuando voy mirando en la web los términos que ponéis en los buscadores para encontrar a Mi Banquero y de esta manera voy conociendo lo que os interesa, pues bien, dejando de lado el tema de Mario Conde que ya en su día se trató me estoy encontrando muchas búsquedas relacionadas con la dación en pago, intentaré de no tratar la forma legal de la dación en pago que para eso ya tenemos a Echevarri y lo analizaremos sobre cuando el banco lo va a aceptar.
Algo de eso ya se habló en el artículo Sin Dios ni patria (por cierto recuerdo que lo tengo que continuar) pero creo que merece un tratamiento más extenso, vamos allá:
La dación en pago es la adjudicación del bien hipotecado ante la imposibilidad de cumplir una obligación, en nuestro caso el pago de la hipoteca, dejando libre de obligaciones al deudor.
Lo que en un principio se resume tan fácil en realidad no lo es. La otra opción es ir judicialmente (meses y hasta años después), subastar el piso y si no hay bastante seguir con las nóminas presentes y futuras de los titulares de la operación o otras propiedades, en el caso de los avales se iría en contra del patrimonio de los avalistas (responden con el total) de su patrimonio y asunto concluido.
Vamos por partes, el banco quiere lo de siempre, que se pague el préstamo y en forma de dinero ya que quien tiene una propiedad tiene un muerto y más en los tiempos que corren y aparte renuncian al cobro posterior cuando la situación del deudor se regularice (cuando sea).
La gente viendo el marrón que tienen busca la dación de pago para intentar salir de la situación, vamos a estudiar cuando el banco realmente se acogerá a la dación en pago:
Mi madre siempre me decía que lo que no puede ser es imposible, y hay muchos préstamos que nunca nadir los devolverá, uno de los casos más típicos es el del inmigrante que trabaja en la construcción, se ha quedado sin trabajo y no puede pagar la hipoteca (importante, consultamos su riesgo y vemos que solo tiene de deudas nuestra hipoteca), ejecutar es absurdo porque vamos a encarecer la operación (imaginad que sabemos que regresa a su pais), gastos de demora, abogados, tiempo de ejecución, etc… al banco no le sale a cuenta sabiendo que será un préstamo incobrable, en este caso es aconsejable la dación en pago.
Si es fijáis hay un detalle muy importante, miramos el riesgo que tiene el deudor, la razón es simple:
“La dación en pago puede ser impugnada hasta dos años después por los demás creditores de nuestro cliente que no han podido cobrar ya que nuestro cliente ha hecho la cesión del bien hipotecado”
Que lástima que no vivamos en EUA. El banco puede tener una pillada de las guapas y este es realmente el problema de las daciones en pago,k intentando ahorrar al final la fiesta te puede salir cara.
Resumiendo, cuando no haré la dación en pago.
Cuando vea que te puedo pillar la nómina o la pensión, o sé que dentro de poco vas a seguir currando (el embargo es hasta que cubras la deuda más gastos más intereses).
Cuando hay otros titulares o avalistas que sé que tienen alguna propiedad o algo para cogerme.
Cuando tienes otros riesgos en el banco (préstamos personales, pólizas, tarjetas). Primero te lo reconvertiré todo a hipotecario y luego te ejecutaré).
Cuando la deuda es más alta que el valor de mercado del bien.
Cuando sé que trabajas con más bancos, cuando tienes cargas que van detrás de mi hipoteca, cuando la CIRBE la tienes a tope, cuando tienes RAIS, ASNEFS o incidéncias de algun tipo.
En definitiva, es una solución que muy poca gente se va a acoger porque la mayoría, pasando por una mala racha, algún día volverá a levantar cabeza, y para el banco es un riesgo muy bestia.
Sé que es un post un poco cabrón, pero viendo la que está cayendo quiero explicar las cosas a las claras y sé que es un tema que interesa a muchos de los que nos leen.
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Tags: crisis, dación en pago, deuda, hipoteca, junta de acreedores, morosidad
30 Septiembre 2008 a las 9:27 pm
No conocía este blog, pero me parece muy interesante. Precisamente buscaba información sobre la fiscalidad de la dación en pago de un cliente que no puede pagar la hipoteca, en favor del banco-acreedor hipotecario.
En principio, al tratarse de una segunda o ulterior transmisión, está exenta del IVA y sujeta a ITP. Ahora bien, pensaba que se podría renunciar a la exención y sujetar la operación a IVA (el Banco le pagaría el IVA al deudor hipotecario). Pero me dicen en la Notaría que el Banco no puede renunciar a la exención y que la dación en pago tributa por ITP.
¿Qué opinas? Te agradecería un e-mail a basseta@gmail.com
Gracias.
1 Octubre 2008 a las 1:35 am
Correcto, aunque no domino en el tema una segunda transmisión obligatóriamente va a ir por transmisiones, no pudiendo hacer la jugada del IVA.
Otro tema sería el valor a aplicar de la transmissión ya que entiendo se tendría que realizar a valor real (un tanto oscuro).
Como ya te digo no domino en esto pero creo que los tiros pueden ir por aquí.
Un saludo y gracias por tu comentario.
1 Octubre 2008 a las 11:46 pm
“Resumiendo, cuando no haré la dación en pago.
Cuando la deuda es más alta que el valor de mercado del bien.”
Es decir hoy por hoy, NO se hará en el 95% de los casos. Vamos los bancos y cajas no han hecho dación en pago con las grandes contructoras y ahi están refinanciando y refinanciando.
El post no es nada cabrón, hombre un poquito para los bancos y cajas, porque yo son los únicos que veo caer como moscas.
Y aqui muy, muy sólido, como no se ha construido y no hay Valdeluces, Pocerolandias, repartidas por toda la geografia, el levante lleno de resorts “con lagos”, pisos de 80 m a 500.000€ con hipotecas a 40 y 50 años y han pasado 4 o 5 y ya muchos tienen dificultades, aqui no se salva ni el apuntador.
Yo iria estudiando oficios y no es por ser cabrón, es porque es la realidad e interesa a muchos de los que leen esto.
Un Saludo.
6 Octubre 2008 a las 12:04 am
hola tengo un problema mi banco me ha aceptado una dacion en pago pero con reconocimiento de deuda hasta hay perfecto pero ahora biene lo mejor me han tasado el piso y un mes despues de la tasacion para la dacion en pago me llaman del banco para decirme que segun el banco de españa sobre la tasacion del inmueble me tienen que quitar un 30% de la tasacion y el resultado seria lo que me daria por el piso por favor me podiais decir si eso es legal por favor contestar a mi correo gracias
toledano@multiencastre.com
es muy urgente estoy desesperado gracias
18 Octubre 2008 a las 7:59 pm
Apreciado Mi banquero,
Excelente blog, que he descubierto gracias a Echevarri.
Con tu permiso, aparte de ponerte en mi blogroll, he referenciado esta entrada en la última entrada de mi blog.
http://futurfinances.blogspot.com/2008/10/sistema-legal-de-eeuu-versus-sistema.html
saludos a todos
22 Octubre 2008 a las 12:36 am
Gracias Pau por tus comentarios y por enlazarnos.
Un saludo.
4 Noviembre 2008 a las 6:31 pm
Manda cojones, otro que se cree que el banco es suyo, otro que piensa que jodiendo familias, lo trasladarán a una oficina con mayor número de empleados, otro que piensa que si trabaja por las tardes, y en ese momento llama el jefe, se cubrirá de honores, otro que piensa que el Consejero Delegado de turno, se acordará de él, el día que haga el testamento.
Mire Sr. Director, usted la daciones de pago se las comerá, y si comete el error de convertirlo todo en hipoteca, y aparece un tercer acreedor por ahí, ( mi primo, mi amigo, mi amante), presenta concurso, y ale, la hipoteca por ser realizada con posterioridad, te la comes.
Ojalá pronto los juzgados mercantiles, acepten todas los concursos que se presenten, de mercantiles y de particulares, y je, habrá que ver a ese director cualquiera de una sucursal cualquiera, suplicando que le lleguen daciones de pago.
Ya te vale tio, asomate a la calle, mira lo que está cayendo, y piensa como un ser humano, no como un EMPLEADO DE BANCA, que es lo que eres, je, me rio yo de lo de banqueros, flipante la panda de vulgares titulados que fueron incapaces de ejercer su profesion.
Salud.
6 Noviembre 2008 a las 6:15 pm
Cierto lo que dice el cliente cualquiera, si durante el proceso de la dación, el director de la entidad, decide unificar en hipoteca todo el riesgo que tuviera el cliente, sería muy posible, que si se andan listos, el juez haga perder la prioridad de la garantía real en un posible concurso, al menos la ley concursal lo deja claro y existe alguna jurisprudencia ya al respecto.
7 Noviembre 2008 a las 1:12 am
Estoy contento que el tema interese y muchas gracias por todos los comentarios, es un tema complicado y cualquier aclaración es buena.
Sin Hipoteca-Esceptico Total!!: Como bien dices el sistema es imposible de absorber este marrón, el refinanciar es la única manera de que baje la tasa de morosidad y no se vea tanto lo que tenemos encima.
Un cliente de una sucursal cualquiera: Te noto tenso… Tu todavía no te has enterado de que va realmente este blog, lee el primer post Si reunifico deudas y luego alguien hace junta de acreedores se pondrá como segunda carga (y el banco cobrará, los otros veremos). Te recuerdo de que en una reunificación si se consultan RAIS, ASNEF y incidencias judiciales es por algo. Si el hipotecado es el que se pone en junta de acreedores las hipotecas no estan afectas.
Si te fijas, aunque siguen aumentando casi no están entrando en los juzgados concurso de acreedores, muchos no tienen ni el dinero para hacerlo pero la mayoría de los casos están tan hipotecados que ya no vale la pena.
Te voy a dar un último consejo: Se mejor que tu como está la calle. Con lamentaciones y estupideces no vas a ir a ningún sitio, espavilate, negocia y saldrás adelante.
un letrado: Estás en lo cierto, pero nunca voy a rehipotecar y hacer una dación a la vez. Reunificando deudas alargo simplemente el problema, si hay muerte súbita el banco tirará hacia la dación como única solución.
7 Noviembre 2008 a las 11:30 am
[...] cancelada. Seguramente el banco no aceptará, pero si acepta es la mejor salida para el hipotecado. Más información en este link. Tú no puedes cancelar una hipoteca simplemente entregando las llaves: la hipoteca es una cadena de [...]
22 Diciembre 2008 a las 4:16 pm
aver si alguien me puede aconsejar sobre vaios temas.
1º tengo una poliza de credito de 150000€ renovable para 5 años me quedan 3 años de renovacion,e consultado a la caixa si me la renovarian y me an dicho ya que no.¿que fuerza legal tengo yo para que me la renueven ya que de momento voy pagando cada mes?
2º tambien me dijeron como ya e leido anteriormemte que lo que pueden hacer es poner la poliza en la hipoteca,aunque veo por lo leido,esto es alargar la muerte.
gracias de antemano al que me conteste
22 Diciembre 2008 a las 5:28 pm
Buenas Tuset,
Si tu tienes la poliza por un plazo de 5 años no tienes ningún problema, tu aguanta.
Respecto a la renovación es un tema un poco más complicado, ellos tienen derecho a no renovar al cabo de 5 años y te aconsejan reconvertir en hipoteca para ganar garanties, y así si tienen que ejecutar pueden pillar la garantia hipotecaria.
El tema tiene su intringulis porque si tu no te acojes a la reconversión en hipoteca ellos tienen un problema y tu también (pero de momento ellos no tienen garantia hipotecaria y no te pueden coger). Mi consejo es que aguantes hasta final de vencimiento y dentro de 3 años ya se volverá ha hablar del tema.
Un saludo.