De vez en cuando voy mirando en la web los términos que ponéis en los buscadores para encontrar a Mi Banquero y de esta manera voy conociendo lo que os interesa, pues bien, dejando de lado el tema de Mario Conde que ya en su día se trató me estoy encontrando muchas búsquedas relacionadas con la dación en pago, intentaré de no tratar la forma legal de la dación en pago que para eso ya tenemos a Echevarri y lo analizaremos sobre cuando el banco lo va a aceptar.
Algo de eso ya se habló en el artículo Sin Dios ni patria (por cierto recuerdo que lo tengo que continuar) pero creo que merece un tratamiento más extenso, vamos allá:
La dación en pago es la adjudicación del bien hipotecado ante la imposibilidad de cumplir una obligación, en nuestro caso el pago de la hipoteca, dejando libre de obligaciones al deudor.
Lo que en un principio se resume tan fácil en realidad no lo es. La otra opción es ir judicialmente (meses y hasta años después), subastar el piso y si no hay bastante seguir con las nóminas presentes y futuras de los titulares de la operación o otras propiedades, en el caso de los avales se iría en contra del patrimonio de los avalistas (responden con el total) de su patrimonio y asunto concluido.
Vamos por partes, el banco quiere lo de siempre, que se pague el préstamo y en forma de dinero ya que quien tiene una propiedad tiene un muerto y más en los tiempos que corren y aparte renuncian al cobro posterior cuando la situación del deudor se regularice (cuando sea).
La gente viendo el marrón que tienen busca la dación de pago para intentar salir de la situación, vamos a estudiar cuando el banco realmente se acogerá a la dación en pago:
Mi madre siempre me decía que lo que no puede ser es imposible, y hay muchos préstamos que nunca nadir los devolverá, uno de los casos más típicos es el del inmigrante que trabaja en la construcción, se ha quedado sin trabajo y no puede pagar la hipoteca (importante, consultamos su riesgo y vemos que solo tiene de deudas nuestra hipoteca), ejecutar es absurdo porque vamos a encarecer la operación (imaginad que sabemos que regresa a su pais), gastos de demora, abogados, tiempo de ejecución, etc… al banco no le sale a cuenta sabiendo que será un préstamo incobrable, en este caso es aconsejable la dación en pago.
Si es fijáis hay un detalle muy importante, miramos el riesgo que tiene el deudor, la razón es simple:
“La dación en pago puede ser impugnada hasta dos años después por los demás creditores de nuestro cliente que no han podido cobrar ya que nuestro cliente ha hecho la cesión del bien hipotecado”
Que lástima que no vivamos en EUA. El banco puede tener una pillada de las guapas y este es realmente el problema de las daciones en pago,k intentando ahorrar al final la fiesta te puede salir cara.
Resumiendo, cuando no haré la dación en pago.
Cuando vea que te puedo pillar la nómina o la pensión, o sé que dentro de poco vas a seguir currando (el embargo es hasta que cubras la deuda más gastos más intereses).
Cuando hay otros titulares o avalistas que sé que tienen alguna propiedad o algo para cogerme.
Cuando tienes otros riesgos en el banco (préstamos personales, pólizas, tarjetas). Primero te lo reconvertiré todo a hipotecario y luego te ejecutaré).
Cuando la deuda es más alta que el valor de mercado del bien.
Cuando sé que trabajas con más bancos, cuando tienes cargas que van detrás de mi hipoteca, cuando la CIRBE la tienes a tope, cuando tienes RAIS, ASNEFS o incidéncias de algun tipo.
En definitiva, es una solución que muy poca gente se va a acoger porque la mayoría, pasando por una mala racha, algún día volverá a levantar cabeza, y para el banco es un riesgo muy bestia.
Sé que es un post un poco cabrón, pero viendo la que está cayendo quiero explicar las cosas a las claras y sé que es un tema que interesa a muchos de los que nos leen.
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Tags: crisis, dación en pago, deuda, hipoteca, junta de acreedores, morosidad
No conocía este blog, pero me parece muy interesante. Precisamente buscaba información sobre la fiscalidad de la dación en pago de un cliente que no puede pagar la hipoteca, en favor del banco-acreedor hipotecario.
En principio, al tratarse de una segunda o ulterior transmisión, está exenta del IVA y sujeta a ITP. Ahora bien, pensaba que se podría renunciar a la exención y sujetar la operación a IVA (el Banco le pagaría el IVA al deudor hipotecario). Pero me dicen en la Notaría que el Banco no puede renunciar a la exención y que la dación en pago tributa por ITP.
¿Qué opinas? Te agradecería un e-mail a basseta@gmail.com
Gracias.
Correcto, aunque no domino en el tema una segunda transmisión obligatóriamente va a ir por transmisiones, no pudiendo hacer la jugada del IVA.
Otro tema sería el valor a aplicar de la transmissión ya que entiendo se tendría que realizar a valor real (un tanto oscuro).
Como ya te digo no domino en esto pero creo que los tiros pueden ir por aquí.
Un saludo y gracias por tu comentario.
“Resumiendo, cuando no haré la dación en pago.
Cuando la deuda es más alta que el valor de mercado del bien.”
Es decir hoy por hoy, NO se hará en el 95% de los casos. Vamos los bancos y cajas no han hecho dación en pago con las grandes contructoras y ahi están refinanciando y refinanciando.
El post no es nada cabrón, hombre un poquito para los bancos y cajas, porque yo son los únicos que veo caer como moscas.
Y aqui muy, muy sólido, como no se ha construido y no hay Valdeluces, Pocerolandias, repartidas por toda la geografia, el levante lleno de resorts “con lagos”, pisos de 80 m a 500.000€ con hipotecas a 40 y 50 años y han pasado 4 o 5 y ya muchos tienen dificultades, aqui no se salva ni el apuntador.
Yo iria estudiando oficios y no es por ser cabrón, es porque es la realidad e interesa a muchos de los que leen esto.
Un Saludo.
hola tengo un problema mi banco me ha aceptado una dacion en pago pero con reconocimiento de deuda hasta hay perfecto pero ahora biene lo mejor me han tasado el piso y un mes despues de la tasacion para la dacion en pago me llaman del banco para decirme que segun el banco de españa sobre la tasacion del inmueble me tienen que quitar un 30% de la tasacion y el resultado seria lo que me daria por el piso por favor me podiais decir si eso es legal por favor contestar a mi correo gracias
toledano@multiencastre.com
es muy urgente estoy desesperado gracias
Apreciado Mi banquero,
Excelente blog, que he descubierto gracias a Echevarri.
Con tu permiso, aparte de ponerte en mi blogroll, he referenciado esta entrada en la última entrada de mi blog.
http://futurfinances.blogspot.com/2008/10/sistema-legal-de-eeuu-versus-sistema.html
saludos a todos
Gracias Pau por tus comentarios y por enlazarnos.
Un saludo.
Manda cojones, otro que se cree que el banco es suyo, otro que piensa que jodiendo familias, lo trasladarán a una oficina con mayor número de empleados, otro que piensa que si trabaja por las tardes, y en ese momento llama el jefe, se cubrirá de honores, otro que piensa que el Consejero Delegado de turno, se acordará de él, el día que haga el testamento.
Mire Sr. Director, usted la daciones de pago se las comerá, y si comete el error de convertirlo todo en hipoteca, y aparece un tercer acreedor por ahí, ( mi primo, mi amigo, mi amante), presenta concurso, y ale, la hipoteca por ser realizada con posterioridad, te la comes.
Ojalá pronto los juzgados mercantiles, acepten todas los concursos que se presenten, de mercantiles y de particulares, y je, habrá que ver a ese director cualquiera de una sucursal cualquiera, suplicando que le lleguen daciones de pago.
Ya te vale tio, asomate a la calle, mira lo que está cayendo, y piensa como un ser humano, no como un EMPLEADO DE BANCA, que es lo que eres, je, me rio yo de lo de banqueros, flipante la panda de vulgares titulados que fueron incapaces de ejercer su profesion.
Salud.
Cierto lo que dice el cliente cualquiera, si durante el proceso de la dación, el director de la entidad, decide unificar en hipoteca todo el riesgo que tuviera el cliente, sería muy posible, que si se andan listos, el juez haga perder la prioridad de la garantía real en un posible concurso, al menos la ley concursal lo deja claro y existe alguna jurisprudencia ya al respecto.
Estoy contento que el tema interese y muchas gracias por todos los comentarios, es un tema complicado y cualquier aclaración es buena.
Sin Hipoteca-Esceptico Total!!: Como bien dices el sistema es imposible de absorber este marrón, el refinanciar es la única manera de que baje la tasa de morosidad y no se vea tanto lo que tenemos encima.
Un cliente de una sucursal cualquiera: Te noto tenso… Tu todavía no te has enterado de que va realmente este blog, lee el primer post Si reunifico deudas y luego alguien hace junta de acreedores se pondrá como segunda carga (y el banco cobrará, los otros veremos). Te recuerdo de que en una reunificación si se consultan RAIS, ASNEF y incidencias judiciales es por algo. Si el hipotecado es el que se pone en junta de acreedores las hipotecas no estan afectas.
Si te fijas, aunque siguen aumentando casi no están entrando en los juzgados concurso de acreedores, muchos no tienen ni el dinero para hacerlo pero la mayoría de los casos están tan hipotecados que ya no vale la pena.
Te voy a dar un último consejo: Se mejor que tu como está la calle. Con lamentaciones y estupideces no vas a ir a ningún sitio, espavilate, negocia y saldrás adelante.
un letrado: Estás en lo cierto, pero nunca voy a rehipotecar y hacer una dación a la vez. Reunificando deudas alargo simplemente el problema, si hay muerte súbita el banco tirará hacia la dación como única solución.
[...] cancelada. Seguramente el banco no aceptará, pero si acepta es la mejor salida para el hipotecado. Más información en este link. Tú no puedes cancelar una hipoteca simplemente entregando las llaves: la hipoteca es una cadena de [...]
aver si alguien me puede aconsejar sobre vaios temas.
1º tengo una poliza de credito de 150000€ renovable para 5 años me quedan 3 años de renovacion,e consultado a la caixa si me la renovarian y me an dicho ya que no.¿que fuerza legal tengo yo para que me la renueven ya que de momento voy pagando cada mes?
2º tambien me dijeron como ya e leido anteriormemte que lo que pueden hacer es poner la poliza en la hipoteca,aunque veo por lo leido,esto es alargar la muerte.
gracias de antemano al que me conteste
Buenas Tuset,
Si tu tienes la poliza por un plazo de 5 años no tienes ningún problema, tu aguanta.
Respecto a la renovación es un tema un poco más complicado, ellos tienen derecho a no renovar al cabo de 5 años y te aconsejan reconvertir en hipoteca para ganar garanties, y así si tienen que ejecutar pueden pillar la garantia hipotecaria.
El tema tiene su intringulis porque si tu no te acojes a la reconversión en hipoteca ellos tienen un problema y tu también (pero de momento ellos no tienen garantia hipotecaria y no te pueden coger). Mi consejo es que aguantes hasta final de vencimiento y dentro de 3 años ya se volverá ha hablar del tema.
Un saludo.
hola
vuelvo a la carga con mas o menos lo mismo que fuerza legal tengo yo para que me renueven la poliza
HE TRAMITADO CON EL BANCO UNA DACION EN PAGO DEL PISO SE HABIA HECHO LA TASACION Y EL GERENTE DEL BANCO ME DIJO VERBALMENTE QUE INTENTARIA SACAR UNA TASACION ALTA CON EL FIN DE PODER CUBRIR LA DEUDA ES DECIR EL PISO PA EL BANCO Y YO A LA CALLE, PERO RESULTA QUE ME LLAMAN Y MEDICEN QUE COMO ESTA LA SITUACION DE VIVVIENDA, Y LA TASACION ESTA MUY ALTA DEBO ASUMIR UAN DEUDA DE 9.000 EUROS MAS INTERESES DEL 9% A LARGO PALZO.
EXISTE UNA FORMA QUE NO PUEDA YO PAGAR ESTO???? QUE SE LIBRARME DE ESTO POR QUE ES COMO QUEDAR HIPOTECADO NUEVAMENTE, AUN QUE EL BANCO DICE QUE SERAN CUOTAS DE 110 EUROS.
DEJAME RESPUESTA
Jairo, estoy anodadado. Tu das un piso a cambio de que se queden la deuda, ni préstamos ni puñetas.
Si te ponen peros diles que has conocido a una colombiana y que te las piras del país, o sea que es inútil que se gasten el dinero en abogados porque es incrementar una deuda que el banco ya ha perdido.
Un saludo y surte. Ya comentarás como termina.
Hola:
¿Puede impugnar una dación en pago el propio deudor aduciendo que la tasación no le parece correcta ahora ya firmada la escritura y registrada? ¿O bien que ese día le dolía el vientre y no sabía qué estaba firmando? etc
¿Que tipo de tasación debería hacerse para evitar esto?
¿Existe algún tipo de tasación oficial que evite esto?
¿Hay otra forma de hacer un ajuste de precios?
Continuando con mi pregunta, en caso de anularse la dación en pago, ¿que cantidad tendrá que pagar el deudor al comprador para que se lleve a cabo esta?
Saludos cordiales
Hola:
¿Nadie contesta? La pregunta es fácil, creo. O es dificil…
Gracias
Buenas Urano,
Perdona por la tardanza en contestar. En este post ya hablamos de la responsabilidad en lo referente a las tasaciones. Es un tema complicado debido a que el valor de la tasación se justifica con el promedio de una cuantas fincas de la zona y en un momento determinado de tiempo, por lo que es difícil que prosperara un recurso contra el tasador.
Se puede anular una dación en el supuesto de que otros deudores tuyos se consideren perjudicados y con los últimos cambios realizados en el tema de las daciones la banca sale mucho más protegida precisamente para evitar esto.
En prncipio y tal como lo planteas tu creo que no. Aceptaste el precio de la dación y ya está inscrita, lo tuviste que haber negociado cuando te tenian cogido, y ahora no puedes hacer nada.
Un saludo.
Gracias, mibanquero. Las preguntas han quedado bien contestadas.
Saludos
una pregunta estoy pensando en pedir un prestamo hipotecario para armar un laboratorio. y se me ocurrio si pido un prestamo de 100.000? y despues lo deposito en otro banco ,podre pagar con los intereses que me deje el deposito a plazo fijo ,el prestamo q me hizo el banco? .gracias
HOLA A TODOS SOY EXTRANGERO MI HISTORIA ES LA SIGUIENTE, AL BANCO LE DEBIA LA HIPOTECA, QUE POR CIERTO TENIA UNAS CONDICIONES DE USURA DIF EURIBOR + 1.75 RERDONDEO AL ALZA Y CUOTA CRECIENTE PASE DE PAGAR 950 E A 1450 E EN UN AÑO QUE POR CIERTO NO LES PAGUE NI UNA LA SUBIDA ME PARECIO EXESIVA TAMBIEN TUBE UN PERSONAL DE 40000 Y UNA TARGETA INTENTE NEGOCIAR Y SIEMPRE ME DIERON UN NO POR RESPUESTA CUANDO FUI A LA ENTIDAD ME DIJERON QUE LOS INTERESES SUBIAN PARA TODOS ASI QUE AJO Y AGUA LES DIJE QUE ESTABA DE ACUERDO PERO QUE REVISARAMOS LAS CONDICIONES AL QUEDARME EN PARO DESDE AGOSTO DEL AÑO PASADO OFRECI AL BANCO LA DACION EN PAGO Y PASARON TRES MESES Y NO TENIA RESPUESTA ALGUNA HASTA QUE QUE DECIDI RETORNAR A MI PAIS QUERIDO, LES PUSE DE PLAZO 15 DIAS PARA HACER LA DACION Y AL DIA SIGUIENTE MANDARON UN TASADOR POR CIERTO EL MISMO QUE ANTES TASO AL ALZA HOY ME LO TASO A LA BAJA. A LOS 5 DIAS ME LLAMARON A DECIR QUE FIRMABAMOS EN DOS DIAS , Y QUE ANTES DEBIA PAGAR LA TARGETA DE 5000 Y QUEDABA UNA DEUDA DE 60000 LES DIJE QUE NO PAGARIA UN DURO Y QUE YO INTENTE NO LLEGAR A ESTO PERO EL BANCO SE LO BUSCO Y SE COMIO TARGETA PTMO PERSONAL E HIPOTECA JA,JA,JA,JA, ADIOS ESPAÑA HOY VIVO EN MI PAIS EN MI CASA SIN DEUDAS Y CON EL FRUTO DE MI TRABAJO.
ALGUNAS VECES ME DIGERON VETE A TU PTO PAIS Y CUANDO FUE EL MOMENTO LES DIJE ¡¡¡¡ VALE !!!!! Y A QUIENES ME DIJERON ESO HOY LES DIGO AJO Y AGUA (A JODERSE Y AGUANTAR)
Correcto. Creo que es el gran agujero del sistema junto con las empresas que se han realizado préstamos sin aval de los administradores.
Lo único que no acabo de entender es como no se las pira más gente para librarse del préstamo.
Un saludo y mucha suerte.
Soy extranjera al igual que mi marido, tenemos la nacionalidad española. Actualmente tenemos una hipoteca y otros préstamos bancarios; mi marido se ha quedado en el paro y yo estoy trabajando y aún trabajando me es imposible hacer frente a dichas deudas, mi pregunta es: si yo me voy a mi país y trabajo allí ¿me podrían embargar la nómina o alguna propiedad en mi país?, apriori, por las deudas dejadas en España. Gracias por la atención prestada.
No. Piensa que es muy complicado aunque lo han intentado.
Un saludo y suerte
Hola mibanquero!
Desde sept-2008, no pago hipoteca ni dos prestamos personales de 3000 y 6000€. Intenté negociar la dación en`pago en Diciembre y no me lo cogian bajo ningún pretexto. Han pasado varios meses y despues de haberme metido en Asnef, Rai, etc., ahora hace unas semanas parece que empiezan a mover ficha.El valor de la hipoteca es de 160.000€. osea que en total les debo unos 169000€.Bueno, la cuestion es que hace un mes me aceptaban la dación en pago pero debiendoles 37.000€.Estasemana se ve que estan de rebajas y se lo quedan, debiéndoles solo 25.000€(a que se debe esta rebaja?) Cantidad que me dejarian devolver en 10 años a unos 418€./mes, osea que a 10 años les he paagado el doble!!! Ellos saben que trabajo y gano unos 1300€/mes.Pero tambien saben que no tengo avalistas, ni novia, ni nada mas que lo puesto.Alguna vez les he insinuado lo de irme del pais.
Resumiendo:
¿Me quedo con esta oferta?
¿les apreto más hasta solo deberles los personales?
¿tendran miedo de unas facturas de luz de 80€ tambien impagadas?
Otra cosa.No me empadroné nunca en el piso,(comprado en 2005)¿tiene algún efecto con el banco o sólo a efecto de lo que me desgravé por hacienda?
Perdón por la extensión.Le agradeceria cualquier respuesta.
Un saludo.
Amigo currante,
Con el tema de la crisis voy muy escaso de tiempo para actualizar el blog pero no puedo pasar por alto tu mensaje, vamos por partes:
Jugamos a un juego que no es exacto, no olvidemos que hay unos tios que son los que deciden y las decisiones se toman a bote pronto (me imagino que es por eso el tema de la rebaja que te han propuesto, ha ver si picas…)
Lo primero que tendriamos que saber es el valor del piso (mira si tienes alguna tasación actualizada. No se lo puedes pedir a los del banco porque si es bajo pueden ver que la estan cagando).
Segundo tema. Cuelgan otros embargos del piso? Si es que no podriamos fingir unas ganas renovadas por pagar todas tus deudas y proponerles una refinanciación por el total (hipotecario más préstamos personales) para posteriormente pedir la dación. En este caso no importa la tasación del inmueble porque si ellos ven ganas por seguir pagando se acogeran aunque vayas al 120 %
El otro tema es acogerte a la dación. Ni préstamos ni puñetas, no es que tu no quieras pagar, es que no puedes… La dación es es préstamo hipotecario por piso, nada más. Si hablan de ejecución diles que te vas a largar del pais y punto.
El tema de las facturass de luz se las trae al fresco ya que la compañia eléctrica va contra ti, no contra el piso.
Una última cosa, supongo y espero que no tienes más bienes? Como última solución puedes cobrar parte del sueldo en negro o simular una separación con tu señora y pago de pensión para que no sea embargable tu nómina (para esto ya tendrías que hablar con el maestro Echevarri).
Un saludo y suerte (este blog cada dia se parece más a delito y evasión, seguro que pronto nos lo chapan) ;-D
Jajaja, Delito y Evasión, seguro que ya nos tienen fichados,jaj, menos mal que es un mal de muchos…..
En fin , agradecerte tus respuestas, de verdad me has ayudado mucho.
Les comentaré devolverles sólo los prestamos personales a ver si aceptan la dación de piso x hipoteca, sin añadiduras posteriores por descenso del valor actual respecto al de compra, a ver si lo dan por bueno, o como mínimo me vuelven a rebajar esa última oferta a la mitad otra vez. Me gusta ser justo, que vamos a hacer…En fin, siempre me queda largarme del pais, ke tal y como estan aquí, es para no volver.Pepe, vente a Alemania!!.
Gracias por todo, mibanquero.Saludos.
Gracias mibanquero.
Bueno, mi Banquero, muchas gracias por la pronta respuesta a mi pregunta anterior.
Ahora tengo otras preguntas, pero antes te comento como fueron las cosas:
A nosotros para comprar la actual vivienda nos hicieron un préstamo personal y un préstamo hipotecario, ahora debido a la situación, hemos solicitado la dación de pagos, el banco nos responde que la dación la acepta exclusivamente por le préstamo hipotecario, que es lo que contempla una dación, pero nosotros quedaríamos con el préstamo personal.
Así que quedamos sin casa, sin dinero y con una deuda.
¿Qué nos aconsejaría que hagamos?
Tienes dos opciones, planteales la posibilidad de reunificar la deuda (tu quieres pagar) y luego vuelves a plantear la dacion.
Segunda opcion: que te ejecuten, tu te quedas igual ya que cargas con la deuda y a ellosles suben las costas judiciales.
(perdonad por los acentos pero estoy en un pais sin ellos).
Suerte Lirene, comenta a los del banco que te quieres ir del pais. haber comolo ven . Un saludo.