Mi Banquero

Ya os he comentado que la cosa está caldeada. ING bajó el tipo de interés hasta el 5 % y iBanesto bajó su cuenta Azul del 6,10 % al 5,10 %. La batalla por el momento la perdió ING porque con el tema de las ayudas del gobierno holandés tuvieron una fuerte bajada de depóstios administrados.

Pues bien, ING ha subido hasta el 5,25 % y iBanesto también lo ha hecho hasta el 5,35 %.

En mi opinión estos tipos no están tan lejos de lo que da un plazo fijo a 6 meses en un banco tradicional (al menos por el momento) y nos interesa más jugar a largo que tener un capital con tan corto vencimiento.

El negocio con los promotores inmobiliarios es lo que realmente está trayendo de cabeza a todas las entidades financieras de España. Hoy vamos a intentar de reproducir una “entrevista tipo” de gente que debe más de 10.000.000.000 milones de las antiguas pesetas y que es llamado por la banca para negociar.

La primera pregunta que nos puede venir a la cabeza es porque negociar si ya lo tenemos todo cogido, es decir, tenemos garantia hipotecaria y en caso de complicaciones pues a ejecutar y ya está. Las cosas no son tan fáciles y la banca intentará por todos los posibles alargar la situación como sea: alargar plazos, poner caréncias o incorporar nuevas garantias para nuevos préstamos que con desembolsos parciales paguen las cuotas de los préstamos ya dados. El objetivo de todo esto es no incrementar la tasa de morisidad de la entidad.

Al promotor se le proponen estas soluciones y si ve viable el nuevo planteamiento. Hay dos tipos de promotores, el que lo ve como un balón de oxigeno que le permitirá aguantar hasta que la recuperación económica sea una realidad (iluso) y el que no vé posibilidades y hace tiempo que ha tirado al toalla.

Frente a las propuestas de los bancos muchos hablan de que tienen algún “inversionista” interesado en quedarse algún lote. Tipos:

- Inversionista buscando mega chollos: Nunca compran nada ya que lo que buscan nadie se lo puede dar por las cargas hipotecarias.

- Inversionistas serios: Gente con solvencia que aceptan la carga que hay (yo todavía me planteo como realizan operaciones con las cargas hipotecarias que hay). Como todo buen inversionista aprieta al promotor pero no hay más cera que la que quema.

- Inversionista liquidador: Este es el más temido por el banco, són empresas especializadas en liquidar empresas. Los bienes són traspasados a una sociedad que lo que hace es dejar más colgado al banco con un marrón mayor del que había. (Sobre este tipo de sociedades tengo que estudiar más).

- Inversionistas (privados): Són prestamistas que dejan dinero al promotor cuando el banco ya no ofrece ninguna solución o cuando la necessidad de circulante es muy bestia. La mayor parte són bulos (inversionistas indios, sociedades de capital risk, etc..) por lo que yo he visto són simples intermediarios que cobran unas comisiones por la gestión y presentación de la operación, para luego no hacer nada.

Dentro de los inversionistas privados hay un tipo que si que está dejando dinero y són los blanqueadores de capital. El capital proviene de paraisos fiscales (donde tenian capital en fondos de inversión o por razones de liquidez necesitan devolverloa  España) o de Galicia (proviniente de la droga). Se declaran reconociminetos de deudas diez veces superiores al dinero prestado y tipos de interés que pueden llegar al 50 % (he visto operaciones que es más y todo). Si el sujeto no paga se declaran como pérdidas de la sociedad pantalla, daciones en pago, etc..

Bueno, sigamos con nuestro amigo el promotor. Si no ve ninguna solución se plantea la dación en pago y se negocia el tanto por ciento sobre la tasación que el banco está dispuesto a asumir y los biuenes que se van a afectar. Este es un tema clave ya que por aquí se puede ver lo jodido que uno puede estar y incluso la sobrevaloración de los mismos. Se presenta propuesta a los servicios centrales sobre la viabilidad del mismo y asunto concluido.

Este tipo de reuniones (y ya he hecho unas cuantas) són acojonantes en el sentido que puedes llegar ha ver la desesperación de un tipo (o de como a un rey le quitan la corona).

La conclusión final es simple, por primera vez en este tipo de reuniones no hay ganadores, solo bencidos. Los promotores van a ir todos al garete (no es una opinión, el 80 % de los promotores cerraran) por muchos esfuerzos que la banca haga en refinanciar y alargar problemas, y la banca se tiene que comer unos marrones que ni maquillando resultados a final de año ni con contabilidad creativa se puede tapar.

Mucha gente se queja que la banca tiene que abrir el grifo, y al final se abrirá algo, pero pensad que esto no es nada y lo importante ahora es tapar todas las fugas, y dudo que ni con el nivel de provisiones actual ni con las ayudas del gobierno se podrán hacer.

Benvenidos a las primeras frias navidades de muchas otras que vendrán.

Hoy vamos a explicar como podemos bajar la tasa de morosidad de un banco para que no haga mal a la vista cuando miremos las comparativas entre entidades en los periódicos.

El primer método es la refinanciación total, este método consiste en que cualquier préstamo (aunque se esté pagando bien) pero siembre una duda sobre impago lo vamos a refinanciar, ya he hablado muchas veces sobre el mismo y la opinión que me merece (estamos creando bombas de relojería y alargando una futura recuperación del banco).

Más madera: El otro método es bien fácil, contratar préstamos por un tubo de manera que la cartera de préstamos incremente y nuestro ratio de morosidad baje. En la época que vivimos esto es complicado debido a  las restricciones de crédito.

Robando préstamos: Quizás el mejor y que de moemnto la banca más tradicional no ha utilizado. Se trata de hacer una oferta bestial en el mercado poniendo como condición que el préstamo sea de la competencia , que haga tiempo que se pague y que se pague al dia. Con esto conseguimos reducir nuestro ratio de morosidad (más préstamos en el banco y buenos) y incrementamos los de la competencia (menos préstamos en cartera). Solo falta por analizar la reducción de márgenes de los mismos. Santander ya lo hizo con su hipoteca al EUR+0,25 y el tema márgen lo combatió con las vinculaciones (otra buena jugada más del Santander).

Como podéis ver la primera es una solución provisional y que ademas nos penaliza poder hacer nuevos préstamos (tenemos que refinanciarlo todo a hipotecario incluido los gastos). Hay otra solución que es que la gente pague y esto es via bajando el tipo de interés (también se está haciendo) pero hay tantos marrones que solo se depurará un poco el sistema.

Estoy sin internet y tengo que escribir offline por lo que perdonad por no escribir con la asiduidad que quisiera.

Parece que cada vez es más habitual tener un master en economía para ir a contratar una hipoteca en alguna entidad bancaria. Digo esto por la última que se les ha ocurrido a una caixa, la hipoteca con collar.

El collar es un instrumento financiero que sirve para cubrirse de subidas o bajadas bruscas de tipo de interés, es decir, sirve para limitar una fluctuación entre la parte alta “cap” y la parte baja “floor“. Esto se puede aplicar a muchas operaciones financieras y para llamarlo llanamente sería como un seguro.

Hasta aquí todo correcto, incluso me atrevo a afirmar que es un buen instrumento para gente que quiere limitar riesgos, etc.. la pregunta es la siguiente: Por que hay entidades que están obligando a sus clientes a contratar collar cuando se formaliza la hipoteca, no hablamos de algún tipo de clientes sino de todos los que quieran una hipoteca.

El tipo de collar que se plantea es el siguiente, un cap del 9,5 % y un floor del 4,5 % (alucinante). Intento imaginar como se puede explicar a una persona sin conocimientos financieros tal operación, las ventajas que el cliente obtiene y los costes de realizar dicha operación.

El segundo pensamiento que me viene a la cabeza es porque La Caixa (se me escapó, pero ya lo he dicho) obliga a contratar un collar a quien solicite una hipoteca, es para proteger los intereses del cliente o más bien los suyos detectando que hay una fuerte bajada del tipo de interés?

Lo siento pero creo que es inaudito tal medida, muchas familias afectadas o no por la crisis están esperando una bajada de tipos de interés para tener un soplo de aire  y con esta operación la hipoteca no bajará del 4,5 % (recordemos que las estimaciones del BBVA sobre el precio del euribor a finales del 2009 están un poco por encima del 2 %) y encima tendrán que desembolsar el coste de realizar el collar. Si estas son parte de las medidas para combatir la crisis que discutieron con Zapatero vamos listos.

CONCLUSIÓN: Intento no posicionarme frente a los productos bancarios de las diferentes entidades financieras ya que creo cada uno vende lo que puede y realmente es el cliente el que tiene que elegir pero en este caso no puedo hacer otra cosa que recomendaros no firmar hipotecas con La Caixa hasta que no cambien su política. Ya sé que hay muchas entidades con esta opción en las hipotecas pero no deja de ser esto, una opción y no una imposición. Se les tendría que caer la cara de vergüenza.

Ya sabéis que como más vamos menos entiendo el sistema, y me estoy dando cuenta a medida que voy leyendo noticias y escribiendo en el blog. Sin ir más lejos la semana pasada hubo bajada de ratings en algunas cajas (no se comentó porque ya no es ni noticia, ya sabéis donde está el enlace de los ratings para hacer consultas), lo pude leer en algunos periódicos que recogían la noticia aunque también leí la noticia en otros (tampoco pondré el enlace porque no me da la gana ni de hacerles publicidad, pero el titular era : “Fitchratings confirma la fortaleza de la entidad tal”).

No culpo a los periódicos sino más bien a mi mismo, a no atender en clase y ahora me pasa factura con mi incompetencia en entender noticias o comentarios de personas importantes.
La semana pasada también leí que alguien nos deja una silla para ir a una reunión del G20 aunque no seamos del G20, y dicen que nos van a escuchar todos porque tenemos el mejor sistema financiero de todo el mundo, es el más robusto y les vamos a explicar como se hace. Tampoco lo acabé de entender, porque si es tan robusto y somos los mejores porque se tienen que hacer planes de ayuda para la banca? y porque esconden los nombres de quien reciban ayudas para que la gente no saque el dinero?

Yo ya sabía que teníamos el mejor sistema financiero porque antes de que lo dijera Zapatero el Sr. Alfredo Sáenz nos lo aclaró a todos cuando presentaron los resultados del Santander y dijo que mantendrían el dividendo y no harían ninguna ampliación de capital, pero como es que Botín dice hoy que amplían a un precio de 4,5 €? Y quien comprará, los que compraron bonos del Santander hace ya algún tiempo? Estos son los del anuncio de “Confianza”?Y los otros bancos que van hacer? Cuanto valdrá Santander dentro de poco? Tengo suerte que no leo ni Putabolsa ni Investorsconundrum (aquellos locos con sus viejos cacharros) porque sino no compraría…

Hace también unos dias que nos “recomendaron” ir por las tardes a trabajar, lo hicieron despues de despedir a todos los trabajadores con menos de dos años de antigüedad ya que la faena había bajado mucho. Volví a penar y eso es malo, si hay poca faena porque quieren que vayamos por la tarde? Y si realmente hay faena y tengo que ir por la tarde, porque no contratan más gente?

Como veís me siento como el abuelo de Mitsubishi cuando decía: “Y Franco que opina de todo esto?”

Estoy leyendo con lagrimas en los ojos la última noticia del gobierno para ayudar a los pobres hipotecados, reducir la cuota del préstamo hipotecario durante dos años (y en 500 € !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!), mañana todos al banco…..

Yo quiero pediros disculpas porque me parece que ya hace algunos menos meses que no sé ni por donde navego, hace un tiempo se anunció el fabuloso plan de alargar la hipoteca 10 años sin costes notariales, el único problema es que la gente no es idiota y viendo que la cuota les bajaba 40 € y pagaban barbaridades por alargarlo (en el enlace anterior de Invertia podéis ver cifras con más detalle). Conclusión, no hice ninguna.

Ahora lo que se propone es reducir la cuota del préstamo durante dos años en 500 € y refinanciarlo, y con la garantía del ICO. Hasta ahora no había ningún gran plan ni ninguna garantía del ICO y lo hacíamos igualmente (es meterle una carencia de dos años al préstamos hipotecario), garantía no la necesitábamos porque la garantía era que o lo hacíamos o ejecutábamos el préstamo y por el momento los bancos no están por estos menesteres), es lo que se llama “operación forzosa” y al banco también le va bien ya que el coste por un préstamo hipotecario medio era de unos 15.000 €

Con todo lo dicho se me quedan un montón de preguntas en el tintero:

- Quién es el subvencionado? Los hipotecados o el banco que va a refinanciar deuda por un tubo y ha cobrar suculentos intereses por el mismo? Las ayudas de liquidez del gobierno servirán para dar nuevos créditos y incentivar el consumo o para refinanciar la deuda que tienes los bancos y que les quema las manos.

- Aprovechando la publicidad gratuita del gobierno cuanta gente sin que no sea parado o autónomo vendrá a refinanciar las deudas y se le meterá una carencia en el préstamo?

- Parte de las ayudas servirán para pagar dividendos y el plus de algunos presidentes como en Estados Unidos?

- Es Botín el presidente del gobierno?

Señores, pónganse las pilas. Hay más de un millón de pisos por colocar, mañana se conocen los datos del paro (y creo que no serán nada bueno) y sin medidas reales anticrisis la huelga general está cerca.

[El blog es apolítico pero es alucinante las tonterías que se oyen]

El consumidor tiene miedos, muchas veces infundados, sobre la estabilidad del sistema. La manera de combatir esto es ser tranparentes y dar a conocer los datos que tengamos, porque el no conocer o ocultar información hace incrementar estos miedos (recordemos las mediadas realizadas por las cajas hasta ahora). Pues bien, me gustaría que alguien me explicará porque no se van a dar los nombres de los bancos que van a acudir a por ayuda, la situación está tan mal que no tienen ni “” para publicarlos?

Si os fijáis el problema no es que vayan a ayudar a unos cuantos bancos, lo que me asusta es que no digan ni cuantos son ni los que son, ya me perdonarán pero estamos hablando del ahorro de millones de ciudadanos y el sistema sigue con los mismos vicios de siempre.

Por suerte no hace falta ser un adivino para conocerlo, sino simplemente remitirse a como estaba la salud bancaria en el mes de junio, de estas hoy ya se anuncia a bombo y platillo la fusión de las cajas de ahorros de Castilla y León, entre ellas está Caja España (nuestra primera apuesta por tasa de morosidad y cobertura), pero me gustaría tener datos actualizados de las mismas que no salen en ningún sitio (una cosa está clara, los datos de morosidad de junio ahora están ya doblados).

Estoy en total desacuerdo con las afirmaciones de David Vegara, no estamos delante de una subasta de letras del tesoro ni los fondos son para dar más creditos para incentivar el consumo. El único motivo de estas ayudas (aunque sean en subasta) es intentar que los bancos y cajas aguanten la carga financiera que tienen (y aquí quería matizar que los préstamos promotor es una buena parte del pastel), es decir, los fondos servirán para refinanciar deuda ya dada por el banco, pero si no lo consiguen detrás van los ahorros de los que tienen dinero en el banco.

En fin, otro día cabreado. Si hasta en los Estados Unidos se hacen públicas las ayudas y es justo que los clientes lo sepan.

De vez en cuando voy mirando en la web los términos que ponéis en los buscadores para encontrar a Mi Banquero y de esta manera voy conociendo lo que os interesa, pues bien, dejando de lado el tema de Mario Conde que ya en su día se trató me estoy encontrando muchas búsquedas relacionadas con la dación en pago, intentaré de no tratar la forma legal de la dación en pago que para eso ya tenemos a Echevarri y lo analizaremos sobre cuando el banco lo va a aceptar.

Algo de eso ya se habló en el artículo Sin Dios ni patria (por cierto recuerdo que lo tengo que continuar) pero creo que merece un tratamiento más extenso, vamos allá:

La dación en pago es la adjudicación del bien hipotecado ante la imposibilidad de cumplir una obligación, en nuestro caso el pago de la hipoteca, dejando libre de obligaciones al deudor.

Lo que en un principio se resume tan fácil en realidad no lo es. La otra opción es ir judicialmente (meses y hasta años después), subastar el piso y si no hay bastante seguir con las nóminas presentes y futuras de los titulares de la operación o otras propiedades, en el caso de los avales se iría en contra del patrimonio de los avalistas (responden con el total) de su patrimonio y asunto concluido.

Vamos por partes, el banco quiere lo de siempre, que se pague el préstamo y en forma de dinero ya que quien tiene una propiedad tiene un muerto y más en los tiempos que corren y aparte renuncian al cobro posterior cuando la situación del deudor se regularice (cuando sea).

La gente viendo el marrón que tienen busca la dación de pago para intentar salir de la situación, vamos a estudiar cuando el banco realmente se acogerá  a la dación en pago:

Mi madre siempre me decía que lo que no puede ser es imposible, y hay muchos préstamos que nunca nadir los devolverá, uno de los casos más típicos es el del inmigrante que trabaja en la construcción, se ha quedado sin trabajo y no puede pagar la hipoteca (importante, consultamos su riesgo y vemos que solo tiene de deudas nuestra hipoteca), ejecutar es absurdo porque vamos a encarecer la operación (imaginad que sabemos que regresa a su pais), gastos de demora, abogados, tiempo de ejecución, etc… al banco no le sale a cuenta sabiendo que será un préstamo incobrable, en este caso es aconsejable la dación en pago.

Si es fijáis hay un detalle muy importante, miramos el riesgo que tiene el deudor, la razón es simple:

“La dación en pago puede ser impugnada hasta dos años después por los demás creditores de nuestro cliente que no han podido cobrar ya que nuestro cliente ha hecho la  cesión del bien hipotecado”

Que lástima que no vivamos en EUA. El banco puede tener una pillada de las guapas y este es realmente el problema de las daciones en pago,k intentando ahorrar al final la fiesta te puede salir cara.

Resumiendo, cuando no haré la dación en pago.

Cuando vea que te puedo pillar la nómina o la pensión, o sé que dentro de poco vas a seguir currando (el embargo es hasta que cubras la deuda más gastos más intereses).

Cuando hay otros titulares o avalistas que sé que tienen alguna propiedad o algo para cogerme.

Cuando tienes otros riesgos en el banco (préstamos personales, pólizas, tarjetas). Primero te lo reconvertiré todo a  hipotecario y luego te ejecutaré).

Cuando la deuda es más alta que el valor de mercado del bien.

Cuando sé que trabajas con más bancos, cuando tienes cargas que van detrás de mi hipoteca, cuando la CIRBE la tienes a tope, cuando tienes RAIS, ASNEFS o incidéncias de algun tipo.

En definitiva, es una solución que muy poca gente se va a acoger porque la mayoría, pasando por una mala racha, algún día volverá a levantar cabeza, y para el banco es un riesgo muy bestia.

Sé que es un post un poco cabrón, pero viendo la que está cayendo quiero explicar las cosas a las claras y sé que es un tema que interesa a muchos de los que nos leen.

El mes de agosto para mucha gente es un tiempo de relax y meditación, no estoy hablando de la gente que está de vacaciones sino de los que han decidido hacer las vacaciones en otro período y están trabajando en la oficina sabiendo que hay poco trabajo. Es una época que te puedes dedicar a hacer reflexiones, controlar con más detenimiento los impagados y realizar trabajos que el resto del año no puedes hacer y para mi es uno de los meses más provechosos.

Lo que estoy viendo es ciertamente alarmante, se presenta un cuarto trimestre que si no me equivoco será alucinante. Por un lado se está empezando a romper la cadena de pago y los impagos se encadenan unos con otros, son empresas que no tenían impagados y que de golpe y porrazo hacen la junta de acreedores.

Ejemplo práctico: Un empresario (A) que está a 500 quilometros presenta junta de acreedores, una empresa de aquí presenta junta de acreedores por impagos superiores 3 millones de euros del Sr. A Los 66 trabajadores de la empresa van directos a la calle empezando los impagos en sus hipotecas y confiando en que FOGASA dentro de unos años les pague parte lo que la empresa les debe. El Sr. A también trabajaba con cinco empresas más de la zona corriendo la misma suerte. Los proveedores de estas empresas que habían descontado papel también se lo van a comer (estos y el banco).

Otro problema que me estoy empezando a encontrar es la de la “subrogación por narices”, promoción casi terminada en la que el promotor no puede pagar a los industriales (el banco pringa), así que se vé obligado a realizar las subrogaciones de algunos pisos (como pago por servicios prestados a los industriales). El banco no se puede negar porque sino se come la obra y el papel descontado a los industriales.

He estado realizando comparaciones respecto al año anterior y los números dan miedo, la morosidad ha incrementado un 60 % aunque si salen bien unas cuantas subrogaciones a la vista se podría quedar en el 38 % y el consumo de targetas me ha descendido en un 20 % (yo no acabo de ver que la gente gaste menos, creo que la disminución puede ser debido a las nuevas políticas de crédito).

No me alargo con esto que tengo que escribir otro artículo, solo deciros que la situación es preocupante.

En muchas búsquedas y en consultas que me hacen la gente pregunta cuando vana tener los bancos pisos baratos de embargos, la respuesta es complicada…

Como todos sabéis la situación a cambiado, los pisos han bajado y van a bajar más y nadie con dos dedos de frente compra un piso, rente a esto hay un exceso de oferta y los bancos lo saben por tanto no quieren pisos.

Hay otro problema añadido a quedarte un piso hipotecado por un valor superior al mercado, es el tiempo y los gastos en abogados hasta que finalmente se puede subastar el piso, y lo peor de todo, sube la morosidad del banco y contamina, el banco prefiere que la gente siga pagando aunque sea menos, por eso se realizan las bombas de relojería.

Lo primero que hará un banco con gente que lo está pasando mal con la hipoteca será intentar de colocarlo a algún cliente (algo complicado ya que mucha gente todavía no ha asumido que su propiedad ha bajado, esto pasa a ser imposible si la hipoteca tiene menos de dos años ya que como mínimo se tendrá que vender al precio de la hipoteca.

La solución a todo esto es muy fácil y se llama embargos = 0 Lo primero que se tiene que hacer es rehipotecar la propiedad ampliando lo suficiente como para cubrir préstamos personales, pólizas, tarjetas, etc.. (si se les ocurre vender el piso nos quedamos colgados con garantías personales y a cobrar al río). Una opción que se está utilizando bastante es utilizar la ayuda del gobierno (alargar préstamos hipotecarios existentes en 10 años sin gastos notariales) y después hacer una segunda hipoteca para refinanciar el resto, si la cuota es alta no dudar en poner carencias hasta cinco años para intentar que la cuota mensual sea más pequeña. Esta gente no va ha volver nunca más a tener una tarjeta, un préstamo personal o un descubierto en cuenta, si quieren algo tendrá que ser en la competencia, aunque nosotros nos quedaremos con la garantía hipotecaria.

Los costes de estas operaciones son alarmantes ya que estamos hablando de alargar préstamos hipotecarios hasta 50 años y todo para reducir 100 o 200 € la factura mensual (suficiente para que algunas familias respiren hasta la próxima subida del euribor).

Todo lo que explico aquí no son soluciones, se llama alargar un problema y hacerlo un poco mayor, pero bueno, alguien sabe si dentro de 2 años cobrarán más, les tocara la lotería o volverá su inmueble a costar lo que valía en el año 2007?

A pesar de todo esto la morosidad aumentará, recuerdo las palabras de un constructor explicando que un obrero rumano le advirtió que si lo despedía que le avisara con dos meses de antelación, ya que en Rumania había trabajo pero necesitaba algo de tiempo para organizarse y poder marchar, dejando la hipoteca del banco colgada.

En España siempre vamos un paso atrás, la verdadera subprime llega ahora a España, hay un 20 % de operaciones hipotecarias en premora y todas las direcciones generales de todos los bancos ya han dado instrucciones precisas para que no caigan a mora, financiando lo infinanciable o como se dice en ingles “Eat de brownie”

Una última cosa, para los cazadores de gangas que esperen, no habrá oportunidades en la segunda mano si ya están hipotecadas pero si en la obra nueva, un edificio tarda de media 1 año y medio en terminarse y si mal no recuerdo la crisis llegó aquí en julio o agosto por lo que a principios de año el panorama será aterrador.